Así evolucionó el mercado hipotecario en 2022 condicionado por el alza del euríbor

A pesar de que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en 2022 su cifra más alta desde 2010 (con 463.614, una subida anual del 10,9%), los expertos consultados destacan una desaceleración en los últimos meses fruto de la subida de los tipos de interés y la incertidumbre económica. Analizamos la evolución del mercado hipotecario

En 2022 se firmaron más hipotecas sobre vivienda que en 2021

En 2022 se firmaron 45.556 hipotecas sobre vivienda más que en 2021, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, en todos los meses del año en 2022 se firmaron más hipotecas que en los mismos meses de 2021 con la única excepción de diciembre, en la que el año previo fue superior con un cambio de tendencia.

El importe medio solicitado en estos préstamos en 2022 fue de 145.510 euros, un 5,8% mayor que el del año precedente. En cuanto al interés, en 2022 se vivió un récord histórico en el porcentaje de hipotecas a tipo fijo que escaló hasta el 70,9%, el nivel más alto desde 2003, año en que arranca la serie.

¿De dónde viene la desaceleración en el mercado hipotecario de los últimos meses?

Para Francisco Rodríguez, catedrático de Economía de la Universidad de Granada, mirando los datos mensuales e incluso comparando los diciembres de ambos años, “se muestra una desaceleración en el mercado hipotecario y su evolución debido a la subida de los tipos de interés, la caída de las expectativas de renta e incertidumbre económica, una escasez de oferta de vivienda porque las entregas se retrasan y el aumento de los costes de construcción”.

Todos estos factores hacen que se reduzca el número de hipotecas y por eso Rodríguez cree que “es posible que este 2023 el precio de la vivienda en promedio apenas subirá e incluso puede que baje ligeramente”.

El anuncio del alza del euríbor aceleró las decisiones de compra 

Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, explica a Newtral.es que el “incremento de las hipotecas firmadas en 2022 se debe fundamentalmente a que los hogares han preferido aprovechar la disponibilidad de crédito a tipos todavía relativamente reducidos, al menos durante la primera parte del año, por eso en la segunda parte del año el número de hipotecas constituidas se ha moderado o incluso reducido en la parte final”. 

Este experto cree que los datos reflejan la anticipación de tipos más altos en años venideros y por eso los hogares han preferido anticiparse a esta situación. De hecho, el euríbor (índice de referencia de la mayoría de hipotecas a tipo variable), en negativo desde febrero de 2006 hasta abril de 2022, no ha dejado de subir mes a mes desde diciembre de 2021 (-0,5%) hasta superar el 3,5% a cierre de este mes de febrero. 

Rodríguez también cree que los augurios sobre el alza del euríbor hicieron que “las personas que estaban pensando en comprar una vivienda adelantasen sus decisiones”, produciendo un efecto en la evolución del mercado hipotecario.

A lo largo de este año, Torres augura “que continuará la desaceleración del número de hipotecas constituidas” por varias razones. La primera, debido al alza del euríbor y, por tanto, la carestía de los préstamos; y la segunda porque las entidades financieras han restringido el acceso al crédito al endurecer las condiciones de acceso por el incierto contexto económico y el posible riesgo de impago.

Aunque la mayoría de hipotecas son a tipo fijo, aumentan las de tipo variable

Como ya explicamos en Newtral.es, los datos reflejan que la proporción de hipotecas a tipo variable ha subido en los últimos meses rompiendo la tendencia de años anteriores. Con la subida del euríbor los hogares apostaron por el tipo fijo para evitar sorpresas desagradables. Sin embargo, ahora “las entidades exigen un tipo de interés más alto para las hipotecas a tipo fijo porque arriesgan más”, indica Torres.

El alza del euríbor complica el pago de cuotas de las hipotecas variables

El impacto del alza del euríbor en las cuotas de los préstamos hipotecarios para vivienda depende principalmente del saldo vivo de la deuda a que se enfrentan los hogares. Como explica Torres en un informe reciente, “aunque la hipoteca media de nueva contratación se sitúa cerca de los 145.000 euros, el saldo pendiente de amortización en las hipotecas suscritas con anterioridad se reduce hasta los 82.700 euros. Por tanto, las circunstancias son muy dispares según la antigüedad del préstamo, del mismo modo que la vulnerabilidad de las familias está también determinada por su nivel de ingresos”. 

Para este experto en coyuntura a futuro la clave estará en la evolución del empleo, principal determinante de la capacidad de devolución de los préstamos hipotecarios por parte de las familias. “Los hogares endeudados a tipo variable en el periodo más reciente y con niveles de ingresos bajos o medio-bajos sí se enfrentarán a una fuerte elevación de las cargas financieras en comparación con su renta disponible”, apunta.