Los casos en los que un propietario puede recuperar una vivienda que tenga en alquiler están regulados por ley, pero no se especifica cómo controlar que se cumplen los requisitos que se establecen una vez que se ha expulsado a los inquilinos. Esto, según los expertos consultados, está llevando a que se utilice este argumento para terminar los contratos con un determinado precio acordado y volver a alquilar la vivienda con un coste mayor. Una subida de precio que no podría llevarse a cabo con el límite a los precios de alquiler aprobado por Consejo de Ministros el 27 de diciembre de 2022. Explicamos qué dice la norma sobre el alquiler para uso familiar y si un inquilino podría hacer una reclamación.
La ley permite recuperar una vivienda en alquiler si es para uso propio o de un familiar
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula que el propietario puede recuperar su inmueble si es para destinarla a “vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado”, es decir, padres e hijos. Además del caso familiar, la persona propietaria que tiene esa casa en alquiler también podría hacer una reclamación al inquilino en el caso de que la necesite “por adopción o para su cónyuge” cuando haya una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Sin embargo, no es suficiente cumplir con estos requisitos, el proceso que hay que seguir está también especificado. Uno de los requisitos es el margen de tiempo. Se puede recuperar una vivienda siempre y cuando haya pasado el primer año de duración del contrato de alquiler y “antes del transcurso de cinco años”, como especifica la ley.
Para reclamar un piso en alquiler es necesario que aparezca en el contrato y avisar con tiempo al inquilino
La necesidad de recuperar la vivienda tiene que quedar establecida por escrito de dos formas. Según explica a Newtral.es Javier Rubio, abogado especializado en derecho a la vivienda, “es una condición indispensable que esté contemplado en el contrato”. Esto puede ser, en el contrato original o en uno nuevo que realicen las partes si llegan a un acuerdo.
Además, es necesario avisar “al menos con dos meses de antelación” a la fecha en la que tiene que estar vacía la vivienda. En ese aviso, según detalla la ley, se tiene que especificar “la causa o causas”. Sobre este punto, Rubio recomienda que “cuando los inquilinos reciben la comunicación, exijan una prueba que acredite que existe una necesidad real”. Y que obtengan la mayor cantidad de información, si es posible, con documentos que lo demuestren.
Por ejemplo, una nota de localización de otras propiedades que pueda tener para saber por qué necesita una de ellas en contrato o un justificante que explique de qué manera ha cambiado su situación personal para tener que necesitar la vivienda, como explica a Newtral.es Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid.
En todo caso, ese aviso es complementario, “si no lo pone en el contrato, aunque haya un aviso”, no se puede reclamar la vivienda, insisten los expertos.
Las estafas a inquilinos por la supuesta “necesidad” de recuperar la vivienda en alquiler para uso familiar
Lo que no regula la ley es cómo comprobar que, en efecto, el propietario cumple con esa necesidad que ha argumentado una vez que se ha expulsado al arrendatario. Y ese es “el gran problema”, según alerta el portavoz del sindicato, porque deja a los inquilinos en una situación de desprotección y se pone en ellos el peso de la comprobación.
Algo que comparte Rubio, que añade que se obliga a los propios inquilinos a hacer de “detectives”. La dificultad para averiguarlo –y, si se da el caso, demostrarlo– supone que se estén dando estafas. Como explica el abogado experto en vivienda, se trata de propietarios que utilizan como excusa estos casos contemplados en la ley cuando en realidad no existe esa necesidad de recuperar la vivienda, sino un objetivo de sacar beneficio. “Es una argucia para cancelar el contrato, subir el precio y alquilarlo más caro”, subraya Rubio.
Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid explican que “históricamente” esto ya pasaba porque, además, hasta 2019 ni siquiera tenía que aparecer en el contrato la necesidad de recuperar la vivienda. Y se hacía como “represalia por no querer aceptar una subida del precio o para vender el piso porque vale más sin inquilino que con inquilino”. Pero ahora han detectado un aumento de estos casos que los expertos asocian al “límite de la subida del alquiler al 2%” que aprobó el Gobierno en noviembre de 2022.
El abogado experto en vivienda también lo vincula con “la subida de precios” y con “la presión de algunas inmobiliarias” que convencen a las personas propietarias de que podrían alquilar sus viviendas por “mucho más dinero”, indica Rubio.
Por su parte, Pérez cuenta que cuando reciben estos casos en el sindicato y contactan con los propietarios, “algunos se echan para atrás porque saben que lo están haciendo mal”.
No fue el caso de Violeta (nombre ficticio). Los propietarios de la casa donde vive de alquiler en Madrid mantuvieron que necesitaban la vivienda para el uso de un familiar, hasta que una jueza, en un arbitraje, le dio la razón porque no se podía demostrar que hubiera esa necesidad.
La inquilina cuenta a Newtral.es que, a pesar de que no estaba contemplado en el contrato, los propietarios intentaron echarla de la casa con ese argumento. En su caso, estar informada y contar con la asesoría del sindicato le ayudó a enfrentarse al proceso, cuando el cambio de casa al que se habría visto forzada hubiera supuesto un problema por el precio actual de la vivienda.
Si el inquilino ha sufrido una estafa, existe la posibilidad de recuperar la vivienda en alquiler o recibir una indemnización
A pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula cómo y quién debería realizar el control, sí se detalla qué ocurre si no se han cumplido las condiciones.
Salvo excepciones, la persona propietaria tiene “tres meses” para ocupar la vivienda en alquiler según los casos establecidos, como por ejemplo el familiar; si no lo hace, el inquilino puede presentar una reclamación y tiene derecho a revertir la situación “en un plazo de 30 días”.
Si el propietario incumple, el inquilino tiene dos opciones:
- Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años con las mismas condiciones y con una indemnización de los gastos que le hubiera ocasionado el desalojo.
- Recibir una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años.
En cualquier caso, según Rubio, el inquilino “queda desprotegido” por la “falta de control” una vez que ha ejecutado el proceso. “Además de tener que mudarse en un entorno de precios al alza, tiene que ser capaz de demostrar si se ha ocupado o no” la vivienda en las condiciones reguladas por la ley.
En todo caso, para ayudar a hacer la comprobación, recomiendan a los inquilinos que “estén pendientes de portales inmobiliarios” por si aparece la vivienda publicada. Aunque la mejor solución, según los expertos, sería redactar la ley de una manera más precisa para que las personas inquilinas tengan más garantías.
