No sólo topar precios: las otras medidas para limitar la subida de los alquileres en Canadá o Ámsterdam

La regulación del precio del alquiler, en España y otros países, ha sido uno de los debates y fricciones que han marcado la legislatura, sobre todo porque el Gobierno todavía no ha aprobado la ley de vivienda con la que se pretende resolver la inaccesibilidad de los alquileres. Sobre todo en zonas tensionadas de los centros urbanos.

No obstante, a pesar de que a nivel estatal España no lleve la iniciativa, algunas comunidades autónomas han tomado medidas para topar los precios, como el Ayuntamiento de Barcelona o las Illes Balears, al igual que otros países del mundo, como Alemania, Canadá o Países Bajos.

Las medidas para la regulación de los alquileres que se están poniendo en marcha son de varios tipos. Las administraciones proponen topes  al precio directo −que internacionalmente se conoce como rent cap−, medidas para limitar  el crecimiento de los precios, reducir la inversión en vivienda o construir más vivienda social.

La regulación a través del tope al precio del alquiler en diferentes países: los casos de Baleares, Barcelona y Berlín

El Ayuntamiento de Barcelona aprobó en 2020 la ley de regulación del alquiler en la ciudad. Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante, explica que el modelo barcelonés “se basa en poner un tope al precio de los alquileres en zonas del mercado tensionado”, e incide en que en España “no somos los únicos”.

Esto mismo que planteó Barcelona, lo hizo también la ciudad de Berlín (Alemania) en 2020, como recoge la Asociación de Inquilinos de Berlín. Aun así, en 2021, el Tribunal Constitucional Federal alemán declaró inconstitucional el tope de alquiler de Berlín y la regulación tuvo que deshacerse.

El Parlament de les Illes Balears aprobó el pasado septiembre una iniciativa, presentada por Més per Menorca, para que las comunidades autónomas puedan poner un tope a los precios de los alquileres en zonas tensionadas. Lo hicieron en respuesta a la tardanza de la llegada de la ley de vivienda a nivel estatal, como defendió Patrícia Font, diputada de Més per Menorca. 

Ahora, el Congreso de los Diputados debe decidir el martes 7 de marzo sobre si comenzar su tramitación parlamentaria en las Cortes Generales, ya que modifica la ley estatal de Arrendamientos Urbanos para acometer este objetivo. Con la modificación, las autonomías podrían establecer un régimen sancionador en caso de que se vulneren los precios máximos que fijen. También regularán un sistema de resolución extrajudicial de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

Cómo funciona el tope al precio del alquiler

Taltavull apunta a que “en los países de Europa, la sensibilización sobre la protección del inquilino dentro del mercado de la vivienda es mayor que en otros mercados como Estados Unidos o Australia”. Es por ello que en diferentes ciudades o países europeos la regulación del precio del alquiler, directamente, se está barajando como opción para evitar las zonas tensionadas.

La catedrática de Economía Aplicada explica que “las zonas tensionadas son la identificación de las áreas de la ciudad donde más crecen los precios. La localización de la vivienda, por ejemplo en un centro urbano, determina el 80% de los precios, tanto del alquiler como de la propiedad”.

Además, Taltavull ejemplifica cómo funcionaría un tipo de tope al precio del alquiler. “Si se tiene alquilada una vivienda a, por ejemplo, 100 euros, y se van los inquilinos y a los nuevos que entren les quieres cobrar por el valor de mercado, que son 150 euros en esa zona y para ese tipo de vivienda, un tope al precio del alquiler no te dejaría hasta un tanto por ciento. Es decir, a lo mejor solo puede aumentar el precio un 3% o 5%”.

Por lo tanto, eso sería una intervención directa en precios, igual que establecer que el precio del alquiler fuera fijo en una zona determinada. Aun así, Taltavull expone que “cualquier intervención en los precios del alquiler tiene un efecto a medio-largo plazo en el sentido de que si se desincentiva al propietario a alquilar, al final saca la vivienda del mercado del alquiler”.

Desincentivar la especulación: la regulación de países como Ámsterdam y Canadá para reducir los precios del alquiler

Pero no todas las medidas para frenar la subida de los precios del alquiler pasan por toparlos. Ámsterdam aprobó una orden en abril de 2022 en la que impedían a los compradores de viviendas que costaran 533.000 euros o más alquilar las casas hasta que hubieran pasado cuatro años. Esta orden también incluía barcos habilitados para vivir. 

Por otro lado, Canadá aprobó una norma para frenar la compra extranjera en materia de vivienda. “Tanto la regulación de Ámsterdam como la de Canadá son medidas enfocadas a reducir la inversión en los países para frenar la subida de los alquileres”, afirma Taltavull. 

Para la catedrática de Economía Aplicada el problema de la vivienda, y que afecta a los países desarrollados, es que la demanda ha ido aumentando, sobre todo en las zonas urbanas que es donde más se concentra el empleo, pero la oferta no lo ha hecho a la par. “Prácticamente no hay mercado de la propiedad, lo que se mezcla con la acumulación de personas en las ciudades y da lugar al problema del alquiler”, asegura.

Además, para la experta, el control de precios como regulación única no resuelve a largo plazo las subidas en el precio del alquiler en los países que lo han aplicado. La catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante señala también que “debería haber cada vez una mayor inversión en vivienda social”. “No dar incentivos al mercado para que construya, sino que lo haga y lo gestione el Estado”, asegura. También que las personas jóvenes cuenten con apoyo financiero e incentivos para poder permitirse comprar o alquilar una vivienda.