Россияне остались без доступного жилья

Льготную ипотеку, из-за которой цены на недвижимость в России росли последние четыре года, отменили летом. Теперь для многих россиян покупка жилья — непозволительная роскошь. На этом фоне продажи квартир в новостройках в ипотеку в Москве сократились примерно в два раза за последний год, а стоимость аренды подскочила на 22%. «Холод» сравнил средние зарплаты в стране с суммами платежей по ипотеке, а также узнал у экспертов, что сейчас делать тем, кто мечтает о собственной квартире.

Как мы считали? 

Мы использовали показатели государственной статистики: среднемесячную номинальную заработную плату по регионам России за январь-август 2024 года, из которой мы вычли НДФЛ по нижней ставке в 13%, и среднюю стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в городах-миллионниках в третьем квартале 2024 года.

Для расчета ежемесячного платежа по ипотеке мы использовали условную площадь квартиры в 50 квадратных метров и ставку 21% годовых — это ключевая ставка Банка России, по которой он выдает кредиты банкам, работающим напрямую с покупателями. Без государственного субсидирования ставка по банковскому кредиту не может быть ниже. Первоначального взноса по кредиту в наших расчетах нет, выплатить кредит заемщик должен в течение 20 лет. 

Например, в Москве квартира будет стоить почти 15,9 миллиона рублей, а вместе со всеми платежами по ипотеке за 20 лет — 67,8 миллиона, что более чем в два раза выше суммы средних зарплат за этот же срок (31,7 миллиона при ежемесячных выплатах в 132 тысячи). В Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Казани стоимость квартиры в ипотеку примерно в два раза выше, чем сумма зарплат за 20 лет, в Новосибирске — в 1,7 раза (14,9 миллиона и 25,8 миллиона соответственно). При этом в Москве и Петербурге стоимость квадратного метра жилья более чем в два раза превышает среднюю месячную зарплату.

Недвижимость перестала расти в цене

В конце октября ЦБ поднял ключевую ставку с 19% до рекордных 21% — это максимум за более чем 10-летний период ее существования. Ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой. Обычно ее устанавливают из расчета ключевая ставка плюс минимум 2–3%. В начале ноября 2024 года средняя базовая ставка по ипотеке в банках составила более 25% годовых. Это напрямую влияет на поведение покупателей. 

«На рынке недвижимости происходит стагнация, резкое снижение спроса, потому что ипотечная ставка стала запредельной. Если брать сегодня кредит, за 10 лет набежит сумма почти в три раза больше стоимости самой квартиры. Обычно выплаты за жилье растягиваются на 20–30 лет — в итоге выходит очень большая сумма, и, конечно, сейчас брать ипотеку я никому не рекомендую», — поясняет основатель агентства «Минаков недвижимость» Александр Минаков в разговоре с «Холодом». 

Главным событием на рынке недвижимости стала отмена в июле льготной ипотеки на новостройки под 8% — госпрограмма действовала с 2020 года. Дешевые кредиты мотивировали людей покупать жилье, что привело к повышению цен. В мае 2020 года стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по России составляла около 76 тысяч рублей, в 2024 году в этом же месяце — почти 162 тысячи. На вторичном рынке — 59311 и 109615 рублей соответственно. 

Сейчас впервые за три года цены на вторичную недвижимость перестали расти. Причины стагнации: высокие ипотечные ставки и отсутствие покупателей с деньгами на руках, считает эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях в конце сентября составила 145,9 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись всего на 0,4% за месяц. В Москве — 336,5 тысяч рублей. В Петербурге — 220,4 тысяч рублей. 

«Некоторые продавцы надеются, что сейчас придут покупатели с шальными деньгами на руках и купят квартиру. На цены с сайтов недвижимости ориентироваться не стоит — многие объекты переоценены. Некоторые владельцы квартир не торгуются просто потому, что им не срочно [нужно продать имущество], и пока не понимают: надо ли им снижать цену или нет. Но есть те [продавцы], которым нужно уехать или быстро решить жилищный вопрос, — они охотно торгуются. На недорогих объектах скидка в среднем составляет около 5%, на премиальных — до 10%», — говорит Александр Минаков. 

Количество сделок упало. Например, в Москве — на 48% в сравнении с прошлым годом, в Петербурге — на 55%. «Государство больше не поддерживает льготную ипотеку. Единичные льготные программы остались в банках, у застройщиков есть какие-то акции и рассрочки, но в целом надо просто признать: ипотека сейчас невыгодна. Квартиры в новостройках стали покупать реже. Некоторые застройщики потихоньку снижают цены, и часто это делают не в открытую, а обсуждают индивидуальные условия с каждым клиентом. Прямо сейчас с девелоперами можно и нужно торговаться. Из рекомендаций — выбирайте готовые объекты, где ключи реально получить в 2024 году», — говорит Александр Минаков. 

Аренда дорожает

С июня до конца сентября 2024 года аренда жилья в городах-миллионниках подорожала на 22%. В Петербурге стоимость однушки в центре в среднем достигла 48 тысяч рублей за месяц (год назад она составляла 41 тысячу). Средняя цена аренды в Москве, по данным «ЦИАН. Аналитики», — 73 тысячи рублей. Причинами могли стать отмена льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам и покупка жилья на пике спроса в 2023 году. 

Небольшое снижение эксперты зафиксировали в ноябре, но оно связано с сезонным сокращением спроса. Стоимость долгосрочной аренды упала на 1–6% по сравнению с октябрем 2024 года. «Думаю, пока цены на аренду останутся такими же высокими. Сезонные колебания (лето-осень) всегда есть. В этом году они были более ощутимы, так как совпали с отменой льготной ипотеки», — подчеркивает Александр Минаков. 

Я живу на 132 тысячи рублей в месяц и не могу выбраться из кредитов

Мне приходится совмещать работу в двух школах и репетиторство, а денег все равно не хватает

Общество6 минут чтения

В 2025 году возможно повышение стоимости арендного жилья на 20–25%, считает руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников. Предпосылок для того, чтобы цены перестали расти, пока нет: в стране высокий уровень инфляции, возможно дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ и дефицит предложения на рынке аренды.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Есть два стратегии: флиппинг и инвестирование вдолгую. Первая — это когда покупают недвижимость, делают ремонт и выгодно для себя ее продают. Опытные флипперы могут получать доходность от 40 до 100% годовых. Александр Минаков считает, что в текущих условиях такая стратегия невыгодна: «В недвижимость, срок сдачи которой, условно, в 2027 году, вкладываться нет смысла — в слишком турбулентное время мы живем. Не факт, что дом достроится. Нас однозначно ждут банкротства застройщиков — не все смогут пережить этот кризис». Вдолгую инвестировать тоже не стоит, так как нет понимания, как будет развиваться ситуация в России дальше, добавляет он. 

Продать недвижимость, положить деньги на краткосрочный вклад, а потом реинвестировать в более новую и ликвидную квартиру — тоже не лучшая стратегия прямо сейчас, считает Минаков. «Депозиты набиты под завязку. Сейчас уже тот момент, когда надо потихоньку снимать деньги и фиксировать прибыль через какое-то время. Рубль подвержен инфляции и неизбежно будет дешеветь», — уточняет эксперт. 

«Сейчас стоит покупать жилье для себя. Если у вас есть какая-то инвестиционная квартира, ее можно продать и улучшить жилищные условия. Цены сейчас хорошие, если на руках есть реальные деньги», — заключает Минаков.

Что будет дальше

«Инфляция в целом по стране составляет 8,54%, а неофициально, думаю, выше, поэтому квартиры в рублях дешеветь не будут. Если оценивать в твердой валюте — наоборот», — считает Александр Минаков. Похожее мнение озвучила риелтор Яна Мандрыкина: «Недвижимость в городах-миллионниках будет чувствовать себя примерно так же с учетом повышения ключевой ставки ЦБ на 1–2% — ожидать обвала цен я не рекомендую». 

У нас отобрали квартиру в центре Москвы

Нам пришлось спать в подъезде и скитаться по ночлежкам. Муж не выдержал, спился и умер бездомным

Общество8 минут чтения

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, напротив, считает, что за 2025 год цены на рынке скорректируются. «В среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры — скидки в 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный — от заранее поднятой планки. Так или иначе, цены на жилье будут снижаться. Но это, опять же, не обвал цен, а их коррекция до нормального уровня после сильного роста за минувшие несколько лет», — добавляет он. 

Минаков также отмечает, что новой безадресной льготной программы от государства ожидать не стоит, так как властям это попросту невыгодно. Для льготной ипотеки разницу между рыночной и сниженной ставкой банкам компенсируют власти. Чем выше ключевая ставка, тем дороже это обходится бюджету. С 2020 года по 2024 год на финансирование льготной ипотеки под 8% из бюджета выплатили 453,1 миллиарда рублей. Это не окончательная сумма: программу будут финансировать до выплаты всех обязательств. За 10 лет траты бюджета на субсидии могут составить около 1,2 триллиона рублей.

Сообщение Россияне остались без доступного жилья появились сначала на «Холод».